Como se organizar para comprar um imóvel

Você sabe que aqui no Aricanduva você encontra tudo o que sua família precisa, né?! Lazer, moda, alimentação, decoração e construção. 

E para te ajudar nessa missão, separamos algumas dicas e informações úteis que irão te ajudar a planejar a compra e a escolher o imóvel certo para você e sua família.

Pesquise antes de comprar um imóvel

A primeira dica, por mais simples que seja, é fundamental para esse momento tão importante da sua vida. Pesquise antes de comprar o imóvel e obtenha informações sobre o empreendimento que você deseja, como: segurança, mobilidade, serviços ao entorno, entre outras questões. Uma boa dica é buscar em sites especializados e depois fazer uma comparação para encontrar o melhor custo-benefício e que caiba em seu bolso. 
Caso o imóvel desejado esteja no processo de construção, não deixe de analisar o registro em cartório, o histórico atualizado da construtora e a carência para entrega do imóvel.

É importante também saber do que a sua família precisa, por isso, faça uma reunião em família para entender quais são as suas necessidades. É preciso que você se atenha não apenas às necessidades atuais, mas às futuras. Por exemplo, tem filhos? Se sim, procure bairros e ruas que tenham escolas próximas. Vai trabalhar utilizando transporte público? Busque alternativas com fácil acesso a metrôs e pontos de ônibus.

Como se planejar para comprar seu imóvel próprio

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Agora que você já sabe qual é a necessidade da sua família, é hora de se planejar e o planejamento é crucial para uma boa aquisição. Ficar atento aos juros, por exemplo, é essencial, pois os juros mudam e consequentemente, o valor do imóvel e do financiamento também irão se modificar, podendo ficar mais caro ou mais barato, dependendo do contexto.

Quando um imóvel é financiado, o valor sofre correções que podem se basear na Taxa Referencial (TR), ou no Índice de preços ao consumidor amplo (IPCA). De forma geral, cada contrato necessita de uma correção que seja adaptada, de forma positiva para o comprador, evitando volumes acumulados de juros.

O IPCA é medido oficialmente pela inflação. Hoje em dia, as principais instituições financeiras oferecem juros a partir de 2,95% ao ano, mas que podem ser corrigidas mensalmente. Já para os financiamentos corrigidos pela TR, uma das opções mais usadas, geralmente, as parcelas dos contratos a longo prazo sofrem alterações menores, já que elas mantém a tendência de diminuição no final do financiamento, ainda que com taxa de juros maiores. Atualmente a correção pela TR se encontra congelada. 

Se seu interesse é adquirir o imóvel por financiamento bancário, se liga nas dicas abaixo:

O que é preciso para fazer um financiamento?

É importante saber que cada banco e cada tipo de financiamento exigem requisitos diferentes, mas existem três requisitos básicos sem o qual é impossível fazer um financiamento:

• Maioridade civil (ser maior de 18 anos)
• Ter meios de comprovar renda – geralmente é solicitado os últimos 3 holerites ou extratos bancários de 3 meses para comprovação
• Não ter cadastro em órgãos de restrição ao crédito
• Ter de 20% até 30% do valor do imóvel de entrada 

Como comprar um imóvel novo ou na planta

Comprar um imóvel novo ou na planta pode ter muitas vantagens. A principal delas é a possibilidade de parcelar o valor da entrada do imóvel durante o tempo de construção. Porém, é preciso ficar atento ao INCC, Índice Nacional de Custo da Construção, uma taxa que tem possui o objetivo medir a variação dos custos utilizados nas construções civis. Esse índice é calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Ele incide sobre todas as parcelas e sobre o saldo devedor mensalmente, o que aumenta o valor final da compra.

O INCC vai ajustar o saldo devedor antes do imóvel estar pronto. Ele existe porque compreende-se que a construção de um imóvel leva tempo e, portanto, há o risco do custo da obra no início ser muito menor do que o custo no final, por isso, a correção é feita pelo índice. No entanto, dependendo do valor do INCC e das parcelas, o saldo devedor pode até aumentar, mesmo que se pague tudo em dia.

Como funciona o processo de financiamento de um imóvel?

1. Atenda os pré-requisitos acima.

2. Faça a simulação do financiamento: 

Depois de realizado o cadastro na instituição bancária, suas informações passarão pela análise de crédito, quando o banco confirma suas informações, verifica se há algum tipo de restrição ao crédito, se a sua renda é suficiente para quitar a dívida do financiamento. Via de regra, no valor do financiamento concedido a parcela não pode ser superior a 30% da sua renda em suas parcelas.

4. Avaliação do imóvel

Nesta fase você deverá informar ao banco qual imóvel deseja financiar e seu valor. Esse imóvel irá passar por uma avaliação feita pelo próprio banco. O banco também irá analisar os documentos do vendedor para certificar-se que o imóvel não possui nenhuma pendência judicial ou legal

5. Assinatura do contrato.

Como é composta a parcela de um financiamento?

Calcular o valor do financiamento e das parcelas é sempre uma das principais dúvidas de muitas pessoas. Mas antes de tudo, você deve precisa saber quais são os elementos que compõem cada parcela. 

Juros: Taxa mensal de juros sobre o saldo devedor em aberto naquele mês e representa o valor que o banco emprestou para a compra do imóvel. A taxa de juros é variável e deve ser consultada no ato da simulação e contratação do financiamento 

Amortização: trata-se de um valor descontado do saldo devedor pago ao decorrer de cada mês. Existem diversos métodos de amortização, mas geralmente no financiamento imobiliário, é utilizada a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), cujo valor de amortização é fixo e vai diminuindo os juros ao longo do contrato, fazendo com que o valor da parcela diminua ao longo do contrato.

Taxas administrativas: são taxas incluídas em cada parcela. São uma espécie de mensalidade paga ao banco por conta das operações de financiamento imobiliário. Também trata-se de um valor variável e que deve ser consultado junto ao banco. 

Seguros: As financiadoras exigem que sejam pagos mensalmente dois seguros. O primeiro é o MIP (Morte e Invalidez Permanente), que garante a quitação da dívida em caso de morte do contratante do financiamento. O segundo é o DFI (Danos Físicos do Imóvel), que assegura a indenização por sinistros contra a residência. Os valores podem variar de acordo com o valor, perfil do imóvel ou outras variáveis definidas pelo banco.

Como calcular o valor do financiamento?

Agora que você já sabe os elementos que compõem a parcela do financiamento, vamos te ajudar com uma fórmula bem simples para realizar esse cálculo. Para isso, pegamos o exemplo de um imóvel no valor de R$200.000,00 e que foi financiado em 360 meses, ou seja 30 anos, com juros de 10% ao ano. Sendo assim, pela Tabela SAC, o cálculo da parcela composto da seguinte forma: 

• Cálculo da amortização: R$ 200 mil / 360 meses = R$ 555,55. 
• Em seguida, calculamos os juros. Para isso divide a taxa de juros, nesse caso 10%, pela quantidade de meses em um ano. Sendo assim, 10 divididos por 12 = 0,0083%. 
• Com a taxa de juros devidamente calculada, agora é hora de calcular o valor da prestação. Primeiramente multiplique o valor do imóvel pela taxa de juros obtida. Nesse exemplo, o cálculo é realizada da seguinte maneira: R$200.000,00 × 0,0083% = R$1.660,00.
• Após isso, somamos os seguros e a taxa administrativa. Como exemplo, utilizaremos R$50,00 para os seguros e R$25,00 para as taxas administrativas. No entanto, esses valores vão depender de cada financiamento e são consultados diretamente com o seu banco. 

Sendo assim o valor da primeira parcela é composto da seguinte forma: R$1.660,00 + R$555,00 + R$55,00 + R$25,00 = R$1,715,00 = R$2.235,00. 

Não esqueça de na maioria dos financiamentos imobiliários a prestação é decrescente, já os juros sempre são sempre calculados em cima do saldo devedor restante, diminuindo o valor da prestação progressivamente. Mas se você quiser calcular de forma mais simples, utilize a Calculadora do Cidadão, disponibilizada pelo Banco Central, no seguinte link: https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/Paginas/default.aspx

Custos na hora de comprar um imóvel

Além do valor da entrada, é preciso incluir no planejamento financeiro outros valores que também devem ser pagos antecipadamente quando você compra um imóvel. São o imposto municipal ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), a taxa de registro paga ao cartório de imóveis e a tarifa de avaliação do imóvel paga ao banco credor. Os custos com ITBI e cartório representam aproximadamente 5% do valor do imóvel. 

Em alguns casos é possível incluir esses custos no financiamento, mas lembre-se que quanto maior o saldo financiado, maior também o valor da parcela e o que se paga de juros. Em caso de primeiro imóvel, também é possível obter um desconto de 50% no valor da taxa de registro de escritura perante o Cartório de Registro de Imóveis.

E lembre-se: aqui no Interlar Aricanduva você encontra tudo o que precisa para o seu lar e para deixar esse momento ainda mais especial. Venha conferir! Esperamos a sua visita!